(Kiel) Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.03.2024 (V ZR  114/22) entschieden, dass die Schwarzgeldabrede im Grundstückskaufvertrag nicht zur Nichtigkeit des Kaufvertrages führt.

Darauf verweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene–Monika Filiz, Präsidentin des VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 15.03.2024 – V ZR 115/22.

  1. Wird der Kaufpreis bei der Beurkundung eins Grundstückskaufvertrages in der Absicht, Steuern zu hinterziehen, niedriger angegeben, als mündlich vereinbart (sog. Schwarzgeldabrede), ist der Vertrag in der Regel nicht nichtig. Anders liegt es nur, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist. Dies ist in der Regel nicht der Fall, wenn der Leistungsaustausch, d.h. die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises ernstlich gewollt sind (Bestätigung von Senat NJW 1966, 588 (589); NJW-RR 2002, 1527).
  2. Die Erwägungen, die im Falle eines Verstoßes gegen § 1 II 1 Nr. 2 SchwarzArbG zur Nichtigkeit des Dienst- oder Werkvertrags führen, sind auf Schwarzgeldabreden im Rahmen von Grundstückskaufverträgen nicht übertragbar (Abgrenzung zu BGHZ 198, 141 = NZBau 2013, 627 = NJW 2013, 3167; BGHZ 201, 1 = NZBau, 2014, 425 = NJW 2015, 1805; BGHZ 206, 69 = NZBau 2015, 551 = NJW 2015, 2406; BGHZ 214, 228 = NZBau 2017, 350 = NJW 2017, 1808).

BGH, Urt. v.  15.3.2024 – V ZR 115/22 (OLG Braunschweig), BeckRS 2024, 09041

Der BGH hatte über einen Kaufvertrag zu befinden, in dem ein Kaufpreis i.H.v. € 120.000,00 beurkundet, tatsächlich aber ein Kaufpreis von € 150.000,00 vereinbart war. Den nicht mitbeurkundeten Differenzbetrag von € 30.000,00 hatte die Klägerin dem Beklagten bereits vor dem Beurkundungstermin in bar bezahlt. Die Klägerin wurde nach Zahlung des restlichen Kaufpreises von € 120.000,00 in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Aufgrund von Gesprächen zur Wirksamkeit des Kauvertrages und dessen Rückabwicklung erwirkte die Klägerin die Eintragung eines Widerspruchs gegen ihre Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch. Der Beklagte überwies daraufhin einen Betrag in Höhe von € 120.000,00 auf das Treuhandkonto eines Notars, welcher den Betrag an die Klägerin auszahlte, obgleich der Beklagte noch nicht wieder als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden war. Die Klägerin begehrt die Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs vom Beklagten.

Der BGH folgt dem Berufungsgericht, welches einen Grundbuchberichtigungs-anspruch nach Maßgabe des § 894 BGB bejaht hat.

Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnungs- und Teileigentumseinheit und damit wahre Berechtigte im Sinne des  § 894 BGB, denn sie hat mit der Auflassung und Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch gem. § 873 I , 925 I BGB das Eigentum an der Einheit erworben. Etwas andere gälte nur dann, wenn der Kaufvertrag nichtig wäre und der Wirksamkeitsmangel auch die Auflassung als dingliches Erfüllungsgeschäft erfasste.

Hierbei stellt der BGH fest, dass der Kaufvertrag nicht formunwirksam ist. Zwar war der beurkundete Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von € 120.000,00 nicht gewollt und als Scheingeschäft nach § 117 I BGB nichtig, während der wollte, lediglich mündlich geschlossene Vertrag mit einem Kaufpreis von € 150.000,00 gemäß § 117 Abs. 2, § 311 b Abs. 1 Satz 1, § 125 Satz 1 BGB zunächst formnichtig war. Der Formmangel wurde aber durch die in dem notariellen Vertrag erklärte Auflassung und die Eintragung der Klägerin in das Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt (vgl. Senat, Urteil vom 15. Mai 1970 – V ZR 20/68, BGHZ 54, 46, 63; Urteil vom 13. Mai 2016 – V ZR 265/14, NJW-RR 2017, 114 Rn. 29).

Der Kaufvertrag ist nicht nach §§ 134, 138 Abs. 1 BGB nichtig. Weder verstößt der Grundstückskaufvertrag selbst gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten noch führt eine etwaige isolierte Nichtigkeit der Abrede über die Unterverbriefung, d.h. die Nichtbeurkundung eines Teils des Kaufpreises in Höhe von € 30.000,00, nach §139 BGB zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages.

Ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot wäre nicht nach § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt, denn die Heilung nach dieser Vorschrift bezieht sich nur auf eine zunächst bestehende Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages. Andere Nichtigkeitsgründe, insbesondere die der §§ 134, 138 Abs. 1 BGB, werden von dieser Vorschrift nicht erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2016 – V ZR 265/14, NJW-RR 2017, 114 Rn. 30).

Die Schwarzgeldabrede für nicht unmittelbar wegen eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB zur Nichtigkeit des Kaufvertrages.

Wird der Kaufpreis bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages in der Absicht, Steuern zu hinterziehen, niedriger angegeben als mündlich vereinbart (sog. Schwarzgeldabrede), ist der Vertrag nach der ständigen Rechtsprechung des Senats, in der Regel nicht nichtig. Etwas anderes gilt nur, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist; dies ist jedoch regelmäßig nicht der Fall, wenn der Leistungsaustausch, d.h. die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt ist. Diese Rechtsprechung steht im Einklang mit der Rechtsprechung der anderen Senate, wonach ein Vertrag, mit dessen Abwicklung eine Steuerhinterziehung verbunden ist, nur dann nichtig ist, wenn die Steuerhinterziehung den Hauptzweck des Vertrages bildet.

Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats hat demgegenüber bei Verstößen gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegaler Beschäftigung demgegenüber die Nichtigkeit derartiger Verträge erkannt.

Der BGH ist – entgegen anderweitiger Rechtsprechung und abweichender Meinungen in der Literatur – der Ansicht, dass diese Rechtsprechung nicht auf Schwarzgeldabreden bei Grundstückskaufverträgen übertragbar ist.

Der Rechtsprechung des VII. Zivilsenats folgend ist ein unter den Anwendungsbereich des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes fallender Vertrag ohne weiteres in seiner Gesamtheit nichtig, wenn darin Regelungen enthalten sind, die dazu dienen, dass eine Vertragspartei als Steuerpflichtige ihre sich auf Grund der nach dem Vertrag geschuldeten Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt. In subjektiver Hinsicht reicht es dafür aus, dass der Unternehmer vorsätzlich gegen seine steuerlichen Pflichten verstößt und der Besteller den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt. Die Rechtsfolge der Gesamtnichtigkeit des Vertrages tritt dabei unabhängig von dem verfolgten Hauptzweck des Vertrages ein.

Diese Erwägungen sind im Falle eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SchwarzArbeitsG im Rahmen von Grundstückskaufverträgen nicht übertragbar.

Angesichts dieser unterschiedlichen Beurteilung der Rechtsfolgen bei einer Schwarzgeldabrede ist unbedingt eine differenzierende, fachkundige Beratung erforderlich.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen zum Baurecht auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. – www.VBMI-Anwaltsverband.de – verwies. 

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Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht / Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
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